Biatorbágy óriási ingatlanvagyonnal rendelkezik, amelyekben nagyon sok lehetőség rejlik, és amelyekkel még több feladat lesz a jövőben. Három fő csoportra oszthatjuk az ingatlanokkal kapcsolatos önkormányzati feladatokat:
- A meglévő ingatlanok karbantartása és állagmegóvása,
- A meglévő ingatlanok felújítása, hasznosítása és funkciói,
- A leendő ingatlanok megszerzése és a vagyon gyarapítása.
- A meglévő ingatlanok karbantartása és állagmegóvása
Jelenleg ezt az önkormányzatnál „nyári karbantartási tervnek” nevezik, bár a nyári szó már csak benne maradt a köztudatban. Fontos kérdés, hogy mit jelent a „jó gazdaként” való foglalkozás az ingatlanokkal, mivel a városnak több milliárdos az ilyen vagyona (épületek, telkek), de az éves költségvetésben egyrészt nagyon alacsony a karbantartásra szánt összeg, másrészt tökéletesen látszik, hogy a feltárt igényekhez képest is mindig csak a töredéke az erre tervezett pénzösszeg.
A tavalyi év elején 209 millió Ft karbantartási igény került összeírásra, de ehhez képest összesen 68 millió Ft-os keretösszeget biztosított rá a képviselő-testület – a teljes képhez hozzátartozik, hogy ezt az összeget is két ütemben, mert a JFMK kazáncseréjét külön kezelte.
Ez nem egyedi eset, évek óta tendencia, hogy a szükséges karbantartások fedezetének csak a töredékét biztosítja a városvezetés, és még a betervezett feladatok sem kerülnek hiánytalanul elvégzésre. A feladattal megbízott Városgondnokság leterhelt, számos egyéb üzemeltetési és hatósági feladattal is foglalkozik, mint például a közterületek tisztítása és a játszóterek karbantartása mellett az üdülések, a hulladékgazdálkodás, a települési ingatlanok belterületbe csatolásával és az ajándékozásokkal kapcsolatos ügyek, stb.
Lehetőség lenne arra, hogy több más városhoz hasonlóan, különálló gazdasági társaságot hozzunk létre a Városgondnokságból (vagy ezeket a feladatokat áttegyük a már létező, de tevékenységet nem végző Biatorbágyi Városfejlesztő Kft.-be), mert önkormányzati osztályként olyan hátrányos helyzetben működik ezen a területen, amelyekkel nem lehet megfelelően versenyezni a piaci munkaadókkal. Megfelelő karbantartói, szakmai alkalmazottakkal (festő, villanyszerelő, gépész, burkoló, stb.) kell feltölteni, és így folyamatosan el tudná végezni a kisebb karbantartásokat, míg a nagyobb léptékű munkáknál közvetlenül tudna alvállalkozókat bevonni.
Erre a megoldás egy kellően nagy pénzügyi (a jelenleginek a többszöröse) fedezet folyamatos biztosítása lenne, és az, hogy ne az önkormányzati képviselők döntsenek a részletkérdésekben, hanem a szakmai felelősök. Minden ingatlantulajdonosnak két választása van a tulajdonával kapcsolatban, és ez alól az önkormányzat sem kivétel:
- folyamatosan karbantartja és felújítja az ingatlanát, és a szükséges anyagi forrásokat ehhez folyamatosan biztosítja,
- vagy hagyja leromlani az ingatlan állapotát, ez esetben ritkábban, ellenben jóval nagyobb összeget kell rákölteni.
Az elmúlt években az városi tulajdonú iskolai ingatlanokat átvették az egyházak, a tankerületi központ és a német nemzetiségi önkormányzat, így ezeknél az épületeknél megszűnt az önkormányzat karbantartási kötelezettségének nagy része. Figyelmet kell szentelni annak, hogy a jelenleg nem városi kezelésben lévő saját tulajdonú ingatlanok állagmegóvását és karbantartását folyamatosan ellenőrizzük, az ingatlanfejlesztésekben részt vegyünk, és a működtetőkkel egy szoros munkakapcsolatot alakítsunk ki.
Mivel az önkormányzat elméletileg azért rendelkezik ingatlanokkal, mert azok a város működtetéséhez szükségesek, vagy hogy azokat a lakosság használhassa, így véleményünk szerint az első megoldást, azaz a folyamatos karbantartást és felújítást szabad csak választani!
Legyen az önkormányzat gondos gazdája a város ingatlanvagyonának!
- Meglévő ingatlanok hasznosítása és funkciói
Nem rendelkezik a város a vagyonelemek (épületek) nyilvános és teljeskörű hasznosítási tervével / koncepciójával, illetve az ezekhez szükséges komplex állapotfelméréssel.
Az utolsó nyilvános ingatlanokkal kapcsolatos felmérési anyag 2018-as, azonban az ebben foglaltakból szinte semmi nem valósult meg, illetve nem lett belőle egy egységes döntés.
2023. novemberében a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság tárgyalt valamit a témában, azonban zárt anyagként kezelte és így ebből is kizárta a helyi polgárokat, ráadásul még a bizottsági tagoknak és a képviselőknek sem biztosította, hogy külső szakértőtől kérjen az anyaggal kapcsolatban segítséget.
A városi tulajdonokkal kapcsolatos döntéseket nem szabad a lakosságot kizárva meghozni! Már a döntések előkészítésébe is be kell vonni a nyilvánosságot.
Első lépésben fel kell mérni, hogy melyik ingatlan milyen állapotban van. Az ingatlan funkciója kötött, vagy szabadon választható, pl. az Egészségház vagy a JFMK épülete kötött funkciójú, de főleg a kisebb családi házas ingatlanok funkciója szabadon választható az igények alapján.
Második lépésben az önkormányzati és a helyi lakossági igényeket kell felmérni és egyeztetni, hogy melyik épületben milyen funkciót kell / lehet elhelyezni. Ennél a pontnál kell nagyon körültekintően eljárni, mert fontos, hogy a jövőbeli elképzeléseknek és közép vagy hosszú távú terveknek is legyen lehetősége beépülni a felmérésbe.
Néhány példa a hiányzó, hiányos vagy megkérdőjelezhető funkciókról:
- A kormányablak hol legyen?
- A PMAMI önálló épülete hol legyen?
- A Városgondnokság önálló telephelye és raktárai megfelelő helyeken vannak-e?
- A tűzoltóság tervezett épülete és telephelye valóban a legjobb helyen lesz?
- Hol létesíthető több közösségi tér (fiataloknak, időseknek, stb.)?
Harmadik lépésben ehhez forrásokat kell rendelni, ami konkrétan azt jelenti, hogy akár több évre előre el kell eldönteni, hogy mit szeretnénk, nagyságrendileg milyen költséggel. Véleményünk szerint egy ilyen koncepcióval lehet az egyes tervekhez megfelelő pályázatokat keresni, és azokon indulva könnyíteni a finanszírozás terheit.
Néhány példát kiemelünk részletesebben az ingatlanokról és hasznosítási lehetőségekről, amiből jól látszik, hogy ez minden esetben komoly döntéseket jelent, hiszen rengeteg kérdés merül fel:
- A Fonyódligeti városi üdülő: önkormányzati szinten közel nulla Ft / év ráfordítással működik, pedig értékes ingatlan, nagyon jó elhelyezkedéssel.
Eldöntendő kérdések a hasznosítási lehetőségek felmérésére:
- Költsünk komolyabb pénzt a felújításra?
- Eladjuk, tudva, hogy ez esetben megszűnik a kedvezményes üdültetés lehetősége?
- Adjuk ki hasznosításra és a hasznosítóval felújíttatjuk, és kikötünk fix turnusokat illetve városi lakossági kedvezményeket?
- Folytatjuk az ingatlan teljes „lelakását”, mint az elmúlt években?
- Eladjuk az ingatlant, és vegyünk egy kisebbet helyette, amit normális színvonalon fenn tudunk tartani?
- Az iharosi tábor: önkormányzati szinten közel nulla Ft / év ráfordítással működik, miközben egy gyönyörű helyszínen a városunkban könnyen megközelíthető helyen áll.
Eldöntendő kérdések a hasznosítási lehetőségek felmérésére:
- Eladjuk, de ez esetben megszűnik a kedvezményes üdültetés lehetősége?
- Felújítjuk, de akkor mi lesz belőle, milyen céllal?
- sporttelep szállodája (ez komoly javaslat volt néhány éve)
- erdei iskola a helyi általános iskolások és óvodások részére
- rendezvényközpont
- folytatjuk a teljes „lelakását” az ingatlannak, mint az elmúlt években?
- Meggyfa utca 27.: jelenleg a Média Kft. használja, kisebb átalakításokkal egy családi ház. Legfontosabb tulajdonsága, hogy ez akadályozza a német nemzetiségi iskola körbejárhatóságát. Ha például lebontaná a városvezetés, akkor az iskola körbejárható lenne, parkolók építhetőek stb.
- Szent László utca 8.: a város egyedi építészeti emléke, nagyon kevés ilyen építészeti érték van a környezetében. Jelenleg kihasználatlan, de lehetne neki értékes funkciót találni? Miért lenne értelme felújítani?
- Nagy utcai ingatlanok: kettő maradt az iskola és a templom között, funkciójuk még nem végleges, felújítása az egyiknek kérdéses. Mire lehetne legjobban hasznosítani?
- Pátria és Hild pince: mindkettő a maga nemében önálló érték, de mire hasznosítható és mit kezdünk vele? Mindkettő kiesik a város napi életéből az elhelyezkedése miatt és mindkettőnek olyan funkció kell, ami hosszú távon garantálja a fenntarthatóságot.
- Viadukt utca és Ybl Miklós közti régi vasúti épületek (“MÁV-házak”): felmerült már könyvtár, zeneiskola, nyakas toronyház, közösségi tér kialakításának lehetősége, de nem történt az épületekkel évek óta semmi.
- Baross utca 5. (a volt “Takarék” épülete): tökéletes lenne például kormányablaknak, vagy a Média Kft. székhelyének, de elhelyezkedése miatt sok egyéb funkcióra is alkalmas lehetne.
- Tavasz utca – Ferenc utca sarkán egy régi családi ház: jelen formájában nem jó semmire, de a Fészek Foglalkoztató Intézet évek óta szeretné megkapni, hogy lakóotthont építsen sérülteknek; a képviselő-testület nem járult még hozzá véglegesen, a legutolsó ötlet az volt, hogy ha felépítik, akkor adjanak benne szolgálati lakásokat az önkormányzatnak.
Véleményünk szerint azokat az ingatlanokat, amelyeket nem lehet hasznosítani, használni semmire, és nem képeznek helyi vagy országos építészeti értéket, el kell adni, vagy hosszú távon szigorú szerződéssel bérbe adni. A legrosszabb megoldás a jelenlegi, hogy hagyja őket a városvezetés teljesen lepusztulni.
Az ingatlanok bővebb listáját cikkünk végén, csoportosítva tesszük közzé.
- Leendő ingatlanok megszerzése és a vagyon gyarapítása
Jelenleg nincs a városnak vagyongazdálkodási / vagyongyarapítási terve, azaz bármilyen lehetőség kínálkozik, azt ad-hoc jelleggel, kevés információ alapján és gyorsan dönti el a képviselő-testület. Sok esetben nincs a vásárláskor olyan konkrét gondolat, hogy mire lehet a későbbiekben ezt használni, milyen társadalmi haszna van.
Biatorbágynak első lépésekben a meglévő ingatlanok állapotát és funkcióit kell rendeznie, és csak ezt követően kezdhet az ingatlanvagyon gyarapításába.
Ki kell dolgozni egy olyan szempontrendszert, ami alapján eldönthető, hogy egy-egy felajánlott ingatlanra szüksége van-e a városnak. A szempontrendszert is felül kell vizsgálni időközönként, azonban legalább nem véletlenszerűen, ötletszerűen költené a város vezetése a közpénzt.
Példa egy szempontrendszerre:
- intézményi funkció, azaz valamilyen már létező vagy új szervezeti egység működésének biztosítása – jól megközelíthető, nem zavarja a funkció a szomszédos lakosságot, pozitívum, ha bővíthető
- közterület, közpark – jól megközelíthető, nem zavarja a funkció a szomszédokat, környezetében nincs hasonló, és adottságai lehetővé teszik közösségi térnek
- értékvédelmi épület, melynek valamilyen valós értéke van (pl. építészeti, környezeti, műemlék, védettség stb.), de fontos, hogy ezekbe valamilyen élet kerüljön, különben csak annyit ér el a város, hogy köztulajdonban omlik össze
Rengeteg feladat van mind az ingatlanok fenntartásával, mind pedig a működtetésével kapcsolatban, és itt is a legnagyobb hiányt a közép és hosszú távú koncepció hiányában látjuk!
Városi tulajdonú ingatlanjaink a jelenlegi funkciók szerint csoportosítva:
(az alap és középfokú oktatási intézményeket nem tüntetjük fel, mert azok jelenleg nem a város kezelésében vannak)
Óvodák és bölcsődék
- Bajcsy-Zsilinszky utca 13., Csicsergő óvoda
- Dévay Gyula utca 1., Meserét óvoda
- Forrás utcai óvoda és bölcsőde – kivitelezés hamarosan indul
- Fő utca 61., Vadvirág óvoda
- Nagy utca 29., Benedek Elek székhely óvoda
- Szent László utca 48., Pitypang óvoda
Egészségügyi ingatlanok
- Mester u. 2., Egészségház
- Szabadság út 8., Orvosi rendelők és Ifi-Pont
Közművelődési ingatlanok
- Baross Gábor u. 1., Faluház – Juhász Ferenc Művelődési Központ
- Fő u. 92., Tájház (német nemzetiségi önkormányzat kezelésében)
- Fő u. 94., Közösségi ház
- Nagy u. 31., Bábosház
- Szabadság út 3., Karikó János Könyvtár
Vegyes vagy egyéb funkciójú ingatlanok
- Baross Gábor u. 2., Polgármesteri Hivatal
- Fonyódi Üdülő
- Hild pince
- Hulladékudvar, 0135/2 hrsz.
- Iharosi tábor
- Meggyfa u. 27., Média Kft.
- Nagy u. 48., Rendőrség épülete
- Pátria pince
- Szabadság út 24., Családsegítő és a jelenleg tervezett tűzoltó laktanya helyszíne
- Táncsics Mihály u. 9., „Fészek” fogyatékosok nappali ellátója
- Városi játszóterek és parkok
- Városi sportpályák
- Városi temetők
Funkció nélküli, üres ingatlanok
- Baross utca 5.
- Ferenc u. 46.
- Gyöngyvirág utcában a 017/5 hrsz.
- Nagy u. 1.
- Nagy u. 33.
- Nagy u. 58. (jelenleg adományraktár)
- Szent László u. 8.
- Szilvamag terület
- Viadukt u. 6-8. (régi MÁV épületek), egyik épület részben kiadva
- Csokonai utca üres telek
- 2216 hrsz. a benzinkútnál, ennek van beépíthetősége