Mára már mindannyian érezzük, hogy Biatorbágy belterületei is zsúfolttá, túlépítetté váltak. A helyzet kialakulásának több oka is van, és ennek megértéséhez vissza kell mennünk több mint 20 évet az időben.
Előzmények – a társadalmi és jogi környezet és annak változásai
Az 1990-es évek elején a város lakossága 7 000 fő körül alakult és részben elöregedő lakossággal rendelkezett. A 2000-es évek elején kezdődött a város eddigi legnagyobb lakóterületi bővítése, amely négy ütemben lett meghatározva – három ütem a Nyugati-lakóövezetben és egy ütem pedig a Szarvasugráson.
Mai fejjel szinte érthetetlen, hogy miért akarta vagy engedhette meg ezt az akkori városvezetés, de a teljes képhez fontos látni, hogy milyen volt akkor a jogszabályi és társadalmi környezet:
- a mostani egysávos személyi jövedelemadó akkor három sávos volt, és mértéke a jelenleginek a többszöröse – amiből a helyi önkormányzatok részesültek
- a gépjárműadó a helyi önkormányzatokhoz folyt be
- a helyi iparűzési adó a helyi önkormányzatokhoz folyt be
- a helyi építésügy a települések kezében volt, azaz helyben volt az engedélyek kiadása, az ellenőrzés és az esetleges büntetés
- nagyon kezdetleges volt a családtámogatási rendszer ingatlanok építését vagy vásárlását támogató része
- a „vidéki” társadalom elképzelhetetlennek tartotta a társasházi életformát, mindenki saját kertes házban képzelte el az életét, amely maximum többgenerációs családi házakat vagy ikerházakat eredményezett
- a „vidéki” társadalom a családonként (ingatlanonként) egy, maximum kettő személygépkocsival tervezett
Mindezeket összegezve láthatjuk, hogy egy megfelelően árazott ingatlanfejlesztés ebben a környezetben jelentős változásokat generált a lakosságösszetételben. Olyan réteget vonzott, aki a közösbe folyamatosan befizet, ezzel finanszírozza szükségleteit és gazdagítja a települést, egyúttal megakadályozza az elöregedést, helyi szolgáltatásokat vonz be, vagy javítja a régebbi szolgáltatók minőségét.
Hatalmas hiba volt ugyanakkor, hogy a fejlesztési területeken nagyon kevés közösségi szabad területet alakítottak ki – például a Szarvasugráson egyáltalán nincs –, illetve az oktatási és kulturális városi ingatlanok teljesen hiányoznak!
Az eltelt több mint 20 évben olyan társadalmi és jogszabályi változások következtek be, amelyek nagyban befolyásolták városunk helyzetét:
- a 2000-es évek végétől a 2010-es évek elejéig fokozatosan kivezették a helyi önkormányzatok személyi jövedelemadó-részesedését, ez mára kizárólagos állami bevétel
- a gépjárműadó helyi bevételét is több lépésben szüntették meg, ez is mára kizárólagos állami bevétel
- a helyi iparűzési adót részben megvonták, amit egy ideig kompenzáltak, majd a kompenzáció is megszűnt, így mára ez is részben csökkent
- a 2010-es években megszüntették a lakóingatlanok jelentős részére az építési engedély kötelezettségét, mára elegendő bejelenteni a beruházásokat
- a 2010-es években elvették az építésügyet a helyi önkormányzatoktól, és járási szintre került, emiatt sokkal nehezebb az illegális tevékenységek felügyelete – helyben kizárólag a városképi véleményezés maradt
- a jelenlegi CSOK és a kedvezményes áfa-rendszerrel sikerült felpörgetni a lakóingatlanok építését az agglomerációs területeken
- nagyon nagy társadalmi változás következett be a nagyszámú agglomerációba költözővel – a fővárosból és nagyobb városokból ideköltözők számára teljesen elfogadható volt a társasházi létforma, míg a vidékről érkezők még mindig zöldebbnek látták ezt a városias környezetet, mint a fővárosi tömbházakat
- a gyenge elővárosi közlekedés, a sok ingázó és a “rohanós” életmód miatt lassan elképzelhetetlen lett, hogy személygépjármű nélkül létezzünk a városban, így a gépjárműszám is megtöbbszöröződött – egyrészt a szokásaink változása miatt, másrészt az egy ingatlanon lévő több lakóegység miatt
Jól látható, hogy a változások nagyrészt függetlenek a várostól, a helyi önkormányzattól és a város vezetésétől, de kijelenthetjük, hogy nem is tettek semmit, hogy ezt a nyomást csökkentsék, a hatásait mérsékeljék. Az elmúlt két évtizedben a mindenkori városvezetés a helyi építési szabályokat nem igazította hozzá a változásokhoz, sőt, néhány döntésével még tovább rontotta a helyzetet a beépíthetőségek vagy a lakóegységek számának növelésével.
Meddig nőhet Biatorbágy?
2002 óta nem lett új lakóövezet kialakítva városunkban, és még a mai napig nem fejeződött be az akkor elindult beruházás. Ennek ellenére a lakosságszám 2005-ben már elérte a 9 500 főt és mára már meghaladta a 15 000-et.
Nap mint nap láthatjuk, hogy a belterületen a régi házakat elbontják és a helyükre többlakásos társasházakat építenek. A nyugati lakóövezetben az első ütem során még a családi házak voltak többségben és csak szigetszerűen épültek társasházak, azonban a második ütemben, és a Szarvasugráson ez már fordítva történt, egy-egy családi ház bújik meg a többlakásos házak között.
Amennyiben ez a tendencia így folytatódik, akkor Biatorbágy lakosságszáma további területek bevonása nélkül is éveken belül elérheti a 20-25 000-es számot és a vége még ennél is több lehet, amire nincs felkészülve a helyi közösségi közlekedés, az úthálózat, az egészségügy, az oktatási és a kulturális / közösségi intézmények.
A Biatorbágyért Egyesület programja
Döntenünk kell arról, hogy milyen irányban szeretnénk látni városunk jövőjét! Egy Érd vagy Budaörs típusú zsúfolt települést, vagy egy élhető és szerethető kisvárost szeretnénk?
Mi az élhetőség mellett szavazunk, és ezért vállaljuk, hogy a helyi szabályozást szigorítva megállítjuk a belterületi zsúfoltság további növekedését:
- nem növeljük tovább a beépíthetőségi arányokat
- nem növeljük tovább a lakóegységek számának maximumát az ingatlanokon
- a jelenlegi szabályzat alapján lakóegységenként minimum 2 gépjármű telken belüli elhelyezhetőségét kell biztosítani – ezt szigorúan ellenőrizzük
- az építési szabályzat egyes övezeteiben csökkentjük (nemcsak az új területeken), és maximum egy, vagy két lakóegységet engedélyezünk ingatlanonként
- fokozzuk az illegális tevékenységek ellenőrzését és szorosabban együttműködünk a járási építésüggyel
Sokan kérdezhetik, hogy ezzel nem okozunk-e bizonyos beruházóknak károkat és nem kell-e kártérítéseket fizetni, amitől a jelenlegi városvezetés is tart, és sokszor emlegeti is.
Természetesen felmerülhetnek a későbbiekben kártérítési igények, amiket tételesen kell bizonyítaniuk azoknak, akik jogi útra terelik a kérdést, de ez véleményünk szerint a város részéről tervezhető költség, ami nem feltétlenül érinti negatívan Biatorbágy jelenlegi lakosságát, hiszen a fentebb említett minimum 5-10 000 további lakos jogos igényei nem kevés költséget jelentenének a városunknak:
- új óvoda és bölcsőde építése (a most folyamatban lévőn kívül) minimum 3-4 milliárd Ft, amit üzemeltetni is kell folyamatosan
- új iskola építése mintegy 7-10 milliárd Ft, amit üzemeltetni is kell folyamatosan
- szennyvíztisztító további extra fejlesztése 2-3 milliárd Ft
- ivóvíz fejlesztés 1-2 milliárd Ft
- a helyi közösségi közlekedés fejlesztése, ami a jelenlegi éves 100 millió Ft helyett akár a többszörösére is nőhet
- a jelenleg is szükséges közösségi tér fejlesztések mellett az extra igényeket is meg kell valósítani, ami csak a játszóterek esetében is 100 milliós nagyságrendű beruházást és természetesen folyamatos fenntartást igényel
- az úthálózat terhelése olyan mértékűre nőhet, hogy újabb elkerülő utak kialakítása válik elkerülhetetlenné, szintén sok milliárdos beruházásokkal
- az egészségügyünk fenntartása már ma is megközelíti az évi 100 millió Ft-os összeget, ami szintén jelentősen emelkedne a nagyobb lakosságszámmal, hiszen az állam lényegesen kevesebb óraszámot finanszíroz, mint a valós helyi igények
- és még sorolhatnánk, hiszen azt leszögezhetjük, hogy ha nem szeretnénk visszalépni a jelenlegi város által biztosított szolgáltatásokból (pályázatok, ellátások, támogatások, kultúra, stb.), akkor még sok-sok helyen nőnek majd a költségek kisebb-nagyobb mértékben, melyek szintén folyamatos kiadásokat jelentenek
A felsoroltak természetesen nem a teljes összeget fedik le, de így is látható, hogy 15-20 milliárd Ft beruházás és éves több száz millió forint működési költség takarítható meg megfelelő szabályozással.
Mi hiszünk abban, hogy meg tudunk birkózni ezekkel a problémákkal, merjük vállalni a szigorításokat és folyamatosan az aktuális jogszabályi környezethez, illetve a társadalmi változásokhoz igazítjuk a helyi szabályozásokat.
