Címke: Változtatási tilalom

Beküldve:

Biatorbágy külterületei – szintén kezdenek megtelni?

A városban lakhatást keresők egyre nagyobb számban fordulnak a külterületek felé. Ez a folyamat a belterületi beépítetlen ingatlanok számának csökkenésével és az árak emelkedésével várhatóan tovább erősödik. Jelenleg a város bejelentett lakosságszámának úgy 12%-át (1700-1800 fő) adják a külterületen élők. Bejelentés nélkül szintén nagy számban élnek Biatorbágy külterületén. A közelmúltban Biatorbágy város képviselő-testülete változtatási tilalmat rendelt el a területekre. Ezen döntésüket „az előkészítés alatt álló új Település Terv hatékonyabb végrehajtása érdekében” hozták.

Biatorbágy külterületei a jövőbeni szabályozás szempontjából két kategóriába tartoznak: 

  1. Beépítésre szánt területek: 

Biatorbágy két üdülőövezete tartozik ide, a Peca-tó (735 telek) és a Katalin-hegy (850 telek). Mint a nevükben is benne van, pihenésre, rekreációra szánt területek, amelyeken az állandó tartózkodást a városvezetést nem támogatja. Jelenleg közművel nem rendelkeznek, a város hosszú távú terveiben kiépítésükkel számol. A telkek nagysága jellemzően 800-1500 m2, de ennél nagyobb és kisebb telkek is megtalálhatóak. A jelenlegi szabályozás szerint 10 – 15% a beépíthetőség. Állandó lakosságszámuk folyamatosan, a városi tendenciánál nagyobb mértékben növekszik. Jelenleg a beépítésre szánt külterületeken 1000-1200 bejelentett, és több száz bejelentés nélküli lakó van. 

  1. Beépítésre nem szánt területek:

Ebbe tartoznak a hagyományosan mezőgazdasági területek, általában szántó, legelő, erdő, tó, nádas művelési ágba tartozók. Aktív gazdálkodás jellemzi őket, beépítettségük elenyésző, lakosságszámuk pár tucat. A jelenlegi szabályozás mellett nem várható nagyobb létszámnövekedés.

A beépítésre nem szánt területek közé tartoznak továbbá Biatorbágy „hegyein” található, a  Szarvas-hegy, Öreghegy, Ürgehegy és Kutyahegy valamikori zártkertjei. Jellemzően 1000 – 3000 m2-es telkeken gazdálkodás nem történik. Szőlő- és gyümölcstermesztés még elvétve előfordul. A terület beépíthetősége 3%, kizárólag gazdasági épülettel. A múlt évtizedekben a várospolitika nem szentelt figyelmet ezen területeknek, és spontán benépesedési folyamatok indultak el. A nagyjából 2000, volt zártkerti ingatlanon lévő gazdasági és hétvégi házakban jelenleg 600 – 700 bejelentett és százas nagyságrendű bejelentés nélküli lakó él, sokszor méltatlan körülmények között. A spontán folyamatok várhatóan tovább folytatódnak, a területek szlömösödése várható.

A készülőben lévő új Település Terv várhatóan szabályozni fogja a külterületeken, a lakóingatlan építés feltételeit. 

A Biatorbágyért Egyesület álláspontja

Véleményünk szerint a beépítésre szánt területek (hétvégi házas és üdülőövezetek, Peca-tó és Katalin-hegy) 10 – 15 %-os beépíthetősége arányosnak látszik egy jellemzően természetközeli, zöld környezetben. Ajánlatos lenne növelni a legkisebb kialakítandó telekméreteket és szélességeket. Ezzel csökkenne a jelenleg ezeken a területeken lévő kb. 1600 db-os ingatlanszám, és így korlátozná a potenciálisan ideköltözők számát. A meglévő, és mindannyiunk által kedvelt arculata a területeknek megőrizhető maradna. 

Az üdülőövezetek nagy része nyílt karsztos területen van, ahol különösen nagy a felszín alatti kőzetrétegekben található értékes vízkészletek szennyeződésének lehetősége, így a teljes közművesítése elengedhetetlen. A nyíltkarsztos területeken a karsztvíz természetes tisztaságánál fogva nagy értéket képvisel. 

A beépítésre nem szánt területeken a jelenlegi jogszabályi környezet miatt, valamint a szabályozás jövőbeni betartatása mellett javasoljuk biztosítani a lakóingatlanok építésének lehetőségét. A tájkarakter megőrzésének és védelmének érdekében ez kizárólag a több ezer négyzetméteres ingatlanok esetében látszik célszerűnek. A részletekre kiterjedő szabályozást a lakosság aktív bevonásával kívánjuk kidolgozni. A közműellátottság egyedileg, nyílt karsztos területen tömbösítve, vagy zárt emésztővel valósítható meg. Egy, a fenntarthatóságot biztosító feltételrendszerrel mintegy 3-400, egy lakóegységes ház építése válik lehetővé, ami a város lakosságszámát a jelenleg itt élők duplájára, 1000-1300 főre növelhetné. A jelenlegi táj arculatváltozását és a környezeti terhelést így lehet a lehető legkisebb mértékben, hosszú távon biztosítani.

Fontosnak tartjuk a meglévő természeti és épített értékeinknek a megőrzését, védelmét. Ezek felmérése a külterületen nagyrészt megtörtént, de kiegészítése szükséges. Ezek környezetében nem javaslunk lakóingatlan fejlesztést, karbantartásukat, felújításukat támogatjuk.

Fontos, hogy a jelenlegi tulajdonosok „szerzett jogai” nem sérülhetnek.

Természetesen a vízionált népességnövekedés hosszú távon jelentkezik, és mint minden népességnövekedés a város infrastruktúráját, intézményi és szolgáltatói ellátottságát egyaránt terheli.

Beküldve:

A belterületek zsúfoltsága

Mára már mindannyian érezzük, hogy Biatorbágy belterületei is zsúfolttá, túlépítetté váltak. A helyzet kialakulásának több oka is van, és ennek megértéséhez vissza kell mennünk több mint 20 évet az időben.

Előzmények – a társadalmi és jogi környezet és annak változásai

Az 1990-es évek elején a város lakossága 7 000 fő körül alakult és részben elöregedő lakossággal rendelkezett. A 2000-es évek elején kezdődött a város eddigi legnagyobb lakóterületi bővítése, amely négy ütemben lett meghatározva – három ütem a Nyugati-lakóövezetben és egy ütem pedig a Szarvasugráson. 

Mai fejjel szinte érthetetlen, hogy miért akarta vagy engedhette meg ezt az akkori városvezetés, de a teljes képhez fontos látni, hogy milyen volt akkor a jogszabályi és társadalmi környezet:

  • a mostani egysávos személyi jövedelemadó akkor három sávos volt, és mértéke a jelenleginek a többszöröse – amiből a helyi önkormányzatok részesültek 
  • a gépjárműadó a helyi önkormányzatokhoz folyt be
  • a helyi iparűzési adó a helyi önkormányzatokhoz folyt be
  • a helyi építésügy a települések kezében volt, azaz helyben volt az engedélyek kiadása, az ellenőrzés és az esetleges büntetés
  • nagyon kezdetleges volt a családtámogatási rendszer ingatlanok építését vagy vásárlását támogató része
  • a „vidéki” társadalom elképzelhetetlennek tartotta a társasházi életformát, mindenki saját kertes házban képzelte el az életét, amely maximum többgenerációs családi házakat vagy ikerházakat eredményezett
  • a „vidéki” társadalom a családonként (ingatlanonként) egy, maximum kettő személygépkocsival tervezett

Mindezeket összegezve láthatjuk, hogy egy megfelelően árazott ingatlanfejlesztés ebben a környezetben jelentős változásokat generált a lakosságösszetételben. Olyan réteget vonzott, aki a közösbe folyamatosan befizet, ezzel finanszírozza szükségleteit és gazdagítja a települést, egyúttal megakadályozza az elöregedést, helyi szolgáltatásokat vonz be, vagy javítja a régebbi szolgáltatók minőségét. 

Hatalmas hiba volt ugyanakkor, hogy a fejlesztési területeken nagyon kevés közösségi szabad területet alakítottak ki – például a Szarvasugráson egyáltalán nincs –, illetve az oktatási és kulturális városi ingatlanok teljesen hiányoznak!

Az eltelt több mint 20 évben olyan társadalmi és jogszabályi változások következtek be, amelyek nagyban befolyásolták városunk helyzetét:

  • a 2000-es évek végétől a 2010-es évek elejéig fokozatosan kivezették a helyi önkormányzatok személyi jövedelemadó-részesedését, ez mára kizárólagos állami bevétel
  • a gépjárműadó helyi bevételét is több lépésben szüntették meg, ez is mára kizárólagos állami bevétel
  • a helyi iparűzési adót részben megvonták, amit egy ideig kompenzáltak, majd a kompenzáció is megszűnt, így mára ez is részben csökkent
  • a 2010-es években megszüntették a lakóingatlanok jelentős részére az építési engedély kötelezettségét, mára elegendő bejelenteni a beruházásokat
  • a 2010-es években elvették az építésügyet a helyi önkormányzatoktól, és járási szintre került, emiatt sokkal nehezebb az illegális tevékenységek felügyelete – helyben kizárólag a városképi véleményezés maradt
  • a jelenlegi CSOK és a kedvezményes áfa-rendszerrel sikerült felpörgetni a lakóingatlanok építését az agglomerációs területeken
  • nagyon nagy társadalmi változás következett be a nagyszámú agglomerációba költözővel – a fővárosból és nagyobb városokból ideköltözők számára teljesen elfogadható volt a társasházi létforma, míg a vidékről érkezők még mindig zöldebbnek látták ezt a városias környezetet, mint a fővárosi tömbházakat
  • a gyenge elővárosi közlekedés, a sok ingázó és a “rohanós” életmód miatt lassan elképzelhetetlen lett, hogy személygépjármű nélkül létezzünk a városban, így a gépjárműszám is megtöbbszöröződött – egyrészt a szokásaink változása miatt, másrészt az egy ingatlanon lévő több lakóegység miatt 

Jól látható, hogy a változások nagyrészt függetlenek a várostól, a helyi önkormányzattól és a város vezetésétől, de kijelenthetjük, hogy nem is tettek semmit, hogy ezt a nyomást csökkentsék, a hatásait mérsékeljék. Az elmúlt két évtizedben a mindenkori városvezetés a helyi építési szabályokat nem igazította hozzá a változásokhoz, sőt, néhány döntésével még tovább rontotta a helyzetet a beépíthetőségek vagy a lakóegységek számának növelésével.

Meddig nőhet Biatorbágy?

2002 óta nem lett új lakóövezet kialakítva városunkban, és még a mai napig nem fejeződött be az akkor elindult beruházás. Ennek ellenére a lakosságszám 2005-ben már elérte a 9 500 főt és mára már meghaladta a 15 000-et.

Nap mint nap láthatjuk, hogy a belterületen a régi házakat elbontják és a helyükre többlakásos társasházakat építenek. A nyugati lakóövezetben az első ütem során még a családi házak voltak többségben és csak szigetszerűen épültek társasházak, azonban a második ütemben, és a Szarvasugráson ez már fordítva történt, egy-egy családi ház bújik meg a többlakásos házak között.

Amennyiben ez a tendencia így folytatódik, akkor Biatorbágy lakosságszáma további területek bevonása nélkül is éveken belül elérheti a 20-25 000-es számot és a vége még ennél is több lehet, amire nincs felkészülve a helyi közösségi közlekedés, az úthálózat, az egészségügy, az oktatási és a kulturális / közösségi intézmények.

A Biatorbágyért Egyesület programja

Döntenünk kell arról, hogy milyen irányban szeretnénk látni városunk jövőjét! Egy Érd vagy Budaörs típusú zsúfolt települést, vagy egy élhető és szerethető kisvárost szeretnénk?

Mi az élhetőség mellett szavazunk, és ezért vállaljuk, hogy a helyi szabályozást szigorítva megállítjuk a belterületi zsúfoltság további növekedését:   

  • nem növeljük tovább a beépíthetőségi arányokat 
  • nem növeljük tovább a lakóegységek számának maximumát az ingatlanokon
  • a jelenlegi szabályzat alapján lakóegységenként minimum 2 gépjármű telken belüli elhelyezhetőségét kell biztosítani – ezt szigorúan ellenőrizzük
  • az építési szabályzat egyes övezeteiben csökkentjük (nemcsak az új területeken), és maximum egy, vagy két lakóegységet engedélyezünk ingatlanonként
  • fokozzuk az illegális tevékenységek ellenőrzését és szorosabban együttműködünk a járási építésüggyel

Sokan kérdezhetik, hogy ezzel nem okozunk-e bizonyos beruházóknak károkat és nem kell-e kártérítéseket fizetni, amitől a jelenlegi városvezetés is tart, és sokszor emlegeti is.

Természetesen felmerülhetnek a későbbiekben kártérítési igények, amiket tételesen kell bizonyítaniuk azoknak, akik jogi útra terelik a kérdést, de ez véleményünk szerint a város részéről tervezhető költség, ami nem feltétlenül érinti negatívan Biatorbágy jelenlegi lakosságát, hiszen a fentebb említett minimum 5-10 000 további lakos jogos igényei nem kevés költséget jelentenének a városunknak:

  • új óvoda és bölcsőde építése (a most folyamatban lévőn kívül) minimum 3-4 milliárd Ft, amit üzemeltetni is kell folyamatosan
  • új iskola építése mintegy 7-10 milliárd Ft, amit üzemeltetni is kell folyamatosan
  • szennyvíztisztító további extra fejlesztése 2-3 milliárd Ft
  • ivóvíz fejlesztés 1-2 milliárd Ft
  • a helyi közösségi közlekedés fejlesztése, ami a jelenlegi éves 100 millió Ft helyett akár a többszörösére is nőhet
  • a jelenleg is szükséges közösségi tér fejlesztések mellett az extra igényeket is meg kell valósítani, ami csak a játszóterek esetében is 100 milliós nagyságrendű beruházást és természetesen folyamatos fenntartást igényel
  • az úthálózat terhelése olyan mértékűre nőhet, hogy újabb elkerülő utak kialakítása válik elkerülhetetlenné, szintén sok milliárdos beruházásokkal
  • az egészségügyünk fenntartása már ma is megközelíti az évi 100 millió Ft-os összeget, ami szintén jelentősen emelkedne a nagyobb lakosságszámmal, hiszen az állam lényegesen kevesebb óraszámot finanszíroz, mint a valós helyi igények
  • és még sorolhatnánk, hiszen azt leszögezhetjük, hogy ha nem szeretnénk visszalépni a jelenlegi város által biztosított szolgáltatásokból (pályázatok, ellátások, támogatások, kultúra, stb.), akkor még sok-sok helyen nőnek majd a költségek kisebb-nagyobb mértékben, melyek szintén folyamatos kiadásokat jelentenek  

A felsoroltak természetesen nem a teljes összeget fedik le, de így is látható, hogy 15-20 milliárd Ft beruházás és éves több száz millió forint működési költség takarítható meg megfelelő szabályozással.

Mi hiszünk abban, hogy meg tudunk birkózni ezekkel a problémákkal, merjük vállalni a szigorításokat és folyamatosan az aktuális jogszabályi környezethez, illetve a társadalmi változásokhoz igazítjuk a helyi szabályozásokat.

Beküldve:

Változtatási tilalom

Városvezetésünk büszkén hirdeti, hogy érti és érzi a túlzsúfolt Biatorbágy problémáit, ezért több alkalommal változtatási tilalmat rendelt el, legutóbb 2023 tavaszán városunk bizonyos területeire. Fontos ugyanakkor látni, hogy ez a változtatási tilalom (amire sokan csak „építési tilalom”-ként hivatkoznak) jelen helyzetben sokkal inkább annak beismerése, hogy valamit városunk vezetése nem jól csinál. Ha a vezetés az elmúlt 10-15 évben városunk változó körülményeit megfelelően kezelte volna, akkor nem jutottunk volna idáig, hogy Biatorbágy mára valóban „megtelt” és kinőtte az infrastruktúráját. Ekkor nem kellett volna ehhez – a problémákat csak elodázó, valódi megoldást nem nyújtó – drasztikus eszközhöz nyúlni.

Az alábbiakban áttekintjük a változtatási tilalmak biatorbágyi történetét. Az elmúlt években három teljesen eltérő célú és típusú változtatási tilalommal találkozhattunk. Fontos látni, hogy nem minden tilalom rossz, hiszen jó időben, megfelelő indokkal – például amennyiben az élővilág védelmére vezetik be – és megfelelően kommunikálva hasznos eszköz a városvezetés kezében.

2020 elején került a képviselő-testület elé az első, aminek a célja a Schulteisz-kanyarnál lévő nádas terület különleges élővilágának megóvása volt. A természeti érték védelmét a Biatorbágyi Tájvédő Kör kezdeményezte, a tiltással  sikerült időlegesen azt biztosítani, és lehetőség nyílt a hosszabb természetvédelmi eljárás elindítására. Az érintettek köre nagyon szűk volt és a célja is egyértelmű. Ez a változtatási tilalom véleményünk szerint hasznos volt, és alkalmazása bármikor előfordulhat, főleg úgy, ha azt országos hatóságok is támogatják, mint ebben az esetben is történt.

A budai agglomerációban 2020 után gyorsult be az a folyamat, amely a jelentős lakosságszám-növekedés megállításának lehetőségeit kereste. Nagyjából ekkortól egyre több település vezetett be különböző változtatási tilalmakat, amelyeknek az épített környezet, az élhető település és a lakosságszám „kordában tartása” volt már a célja. Városunkban ezt a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesület karolta fel és elindította a „Biatorbágy megtelt” programját. A második változtatási tilalom 2022 végén a nyugati lakóterület III. fejlesztési ütemére vonatkozott. Ez már a Fidesz frakciójától érkezett, akik a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesülettől igyekeztek elvenni az „ügyet” és véleményünk szerint politikai célból, népszerűségnövelésre szeretnék felhasználni az előterjesztést és a döntést.

Ez a gyakorlatban egy még csak részben beépített területre vonatkozott, ahol csak néhány építkezés indult el ekkor. A terület nem rendelkezik még víz- és csatornahálózattal, illetve a csatornakapacitás hiánya miatt eleve nem is kaphatnának engedélyt vagy hozzájárulást az építkezésekhez és használatbavételhez. Az elrendeléskor, és azóta sincs megnyitva a forgalom előtt az úthálózat, illetve nem voltak beköltözők sem. Az érintettek köre így néhány egyéni vásárlóra és a beruházókra (építőkre és területtulajdonosra) korlátozódott. A változtatási tilalom elrendelése haladékot biztosít város vezetése számára a közművek szükséges fejlesztésére. Ennek teljesülése belátható időn belül nem várható, azonban jól látható, hogy nem állítja meg a lakosságszám növekedését, hiszen ez a kérdéses területen amúgy is lehetetlen. Ebből is tökéletesen látszik, hogy a változtatási tilalmat fel lehet használni politikai haszonszerzésre, illetve egy városvezetés hibáinak elfedésére is.

Ugyanekkor merült fel a Szarvasugrás változtatási tilalmának a kérdése is, amelyre ugyanakkor ez a tilalom – a hasonló adottságok ellenére – nem vonatkozott. Erről a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság döntése azt mondja ki, hogy meg kell vizsgálni a lehetőségét (348/2022 határozat PVB), konkrét és szakmai elemzés azonban soha nem készült el, vagy nem került nyilvánosságra. A képviselő-testület felé benyújtott erre vonatkozó javaslatok is elutasításra kerültek.

Mindezek mellett véleményünk szerint a Szarvasugrás terület változtatási tilalmának már komolyabb gyakorlati haszna lehetett volna, hiszen ez egy beépítés alatt álló terület, ahol az ingatlanok nagy része társasház (akár több mint 40 lakással) vagy ikerház. Ez a terület négyzetméterarányosan a legsűrűbben beépített városrész lesz Biatorbágyon, ha nem változtatunk rajta. A jelenlegi városvezetésnek azonban nem áll szándékában ezt meglépni, aminek az oka ismeretlen, és csak találgatni lehetne.

Ezt követően 2023 tavaszán lépett életbe a harmadik változtatási tilalom, amely annyira nem volt előkészítve, hogy a szakbizottsági ülésre és a képviselő-testületi ülésre is pótanyagként került be. Eredetileg csak a szőlőhegyeket (Szarvas-hegy, Kutya-hegy, Öreg-hegy és Ürge-hegy) érintette volna, és indoka az utóbbi időben ott látható illegális építkezések megállítása volt. Ezeken a területeken hivatalosan nem lehet lakóépületet létesíteni, azonban a jogtalanul épített ingatlanok építését és a kiköltözések terjedését nem ellenőrzéssel vagy szankciókkal kívánták megoldani, hanem teljes tiltással.

A Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság ülésén szóbeli módosításként kerültek bele az üdülőterületek is (Katalin-hegy, Peca-tó), amelyre nem készült semmilyen elemzés és hatástanulmány. A szőlőhegyekkel ellentétben ezeken a területeken már jelenleg is nagy számú lakosság van részben bejelentkezve, részben bejelentés nélkül.     

Mutatja az előkészítetlenséget az is, hogy a képviselő-testület ülésére három részletben került feltöltésre pótanyagként a változtatási tilalommal kapcsolatos előterjesztés:

  • az első ugyanaz volt, mint a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság anyaga,
  • a második szövegesen lehatárolta az üdülőterületek is a Bizottság javaslata alapján,
  • a harmadik pedig már egy térképes lehatárolása a területeknek.

Ez a változtatási tilalom érinti leginkább a lakosságot, lévén az előző kettővel ellentétben itt valóban élnek emberek. A város vezetése kizárólag az illegálisépítkezésekről beszélt, és beszél azóta is, miközben még a döntést előkészítő anyagok sem tartalmazták a valódi tiltásokat, például az engedélyhez kötött út, járda, kút, közmű építését vagy akár a telekszabályozás tiltását. Ebben az esetben egyértelmű, hogy maga az indok támogatható, azonban amennyiben ez a valódi indok, akkor túlzás ezt az aránytalanul erős tilalmat bevezetni. Az illegális építési tevékenységet sem a változtatási tilalommal, sem annak feloldásakor szabályozással nem lehet meggátolni.

A változtatási tilalmakat mindegyik esetben az új HÉSZ-szel, ill. az azt felváltó Település Tervvel kívánja a város vezetése feloldani. Nem tudni azonban, hogy ez mikor kerül tárgyalásra és elfogadásra, ahogyan jelenleg az sem ismert, hogy mit tartalmaz majd az érintett területekre vonatkozóan. 

Egy ilyen horderejű kérdésben elengedhetetlen lenne hatástanulmány készítése és nyílt, egyértelmű kommunikáció a városvezetés részéről. A fentiekből azonban látszik, hogy ezek több esetben csak látszatintézkedések voltak komolyabb előkészítés nélkül. Sem a Szarvasugrásra nem rendeltek el tilalmat, ami egy akut probléma, sem a város egyéb belterületeire (vagy akár egészére), ahol jelenleg is folyamatosak a telekátalakítások.

A változtatási tilalomra vonatkozó jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 20§ – 22§ paragrafusai

Ennek lényege: a változtatási tilalom alá eső területen telket alakítani, új építményt létesíteni, meglévő építményt átalakítani, bővíteni, továbbá elbontani, illetőleg más, építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött értéknövelő változtatást végrehajtani nem szabad maximum 3 évig vagy a következő HÉSZ életbelépéséig maradhat érvényben a már megkezdett építések befejezhetőek állagmegóvás lehetséges