Városvezetésünk büszkén hirdeti, hogy érti és érzi a túlzsúfolt Biatorbágy problémáit, ezért több alkalommal változtatási tilalmat rendelt el, legutóbb 2023 tavaszán városunk bizonyos területeire. Fontos ugyanakkor látni, hogy ez a változtatási tilalom (amire sokan csak „építési tilalom”-ként hivatkoznak) jelen helyzetben sokkal inkább annak beismerése, hogy valamit városunk vezetése nem jól csinál. Ha a vezetés az elmúlt 10-15 évben városunk változó körülményeit megfelelően kezelte volna, akkor nem jutottunk volna idáig, hogy Biatorbágy mára valóban „megtelt” és kinőtte az infrastruktúráját. Ekkor nem kellett volna ehhez – a problémákat csak elodázó, valódi megoldást nem nyújtó – drasztikus eszközhöz nyúlni.
Az alábbiakban áttekintjük a változtatási tilalmak biatorbágyi történetét. Az elmúlt években három teljesen eltérő célú és típusú változtatási tilalommal találkozhattunk. Fontos látni, hogy nem minden tilalom rossz, hiszen jó időben, megfelelő indokkal – például amennyiben az élővilág védelmére vezetik be – és megfelelően kommunikálva hasznos eszköz a városvezetés kezében.
2020 elején került a képviselő-testület elé az első, aminek a célja a Schulteisz-kanyarnál lévő nádas terület különleges élővilágának megóvása volt. A természeti érték védelmét a Biatorbágyi Tájvédő Kör kezdeményezte, a tiltással sikerült időlegesen azt biztosítani, és lehetőség nyílt a hosszabb természetvédelmi eljárás elindítására. Az érintettek köre nagyon szűk volt és a célja is egyértelmű. Ez a változtatási tilalom véleményünk szerint hasznos volt, és alkalmazása bármikor előfordulhat, főleg úgy, ha azt országos hatóságok is támogatják, mint ebben az esetben is történt.
A budai agglomerációban 2020 után gyorsult be az a folyamat, amely a jelentős lakosságszám-növekedés megállításának lehetőségeit kereste. Nagyjából ekkortól egyre több település vezetett be különböző változtatási tilalmakat, amelyeknek az épített környezet, az élhető település és a lakosságszám „kordában tartása” volt már a célja. Városunkban ezt a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesület karolta fel és elindította a „Biatorbágy megtelt” programját. A második változtatási tilalom 2022 végén a nyugati lakóterület III. fejlesztési ütemére vonatkozott. Ez már a Fidesz frakciójától érkezett, akik a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesülettől igyekeztek elvenni az „ügyet” és véleményünk szerint politikai célból, népszerűségnövelésre szeretnék felhasználni az előterjesztést és a döntést.
Ez a gyakorlatban egy még csak részben beépített területre vonatkozott, ahol csak néhány építkezés indult el ekkor. A terület nem rendelkezik még víz- és csatornahálózattal, illetve a csatornakapacitás hiánya miatt eleve nem is kaphatnának engedélyt vagy hozzájárulást az építkezésekhez és használatbavételhez. Az elrendeléskor, és azóta sincs megnyitva a forgalom előtt az úthálózat, illetve nem voltak beköltözők sem. Az érintettek köre így néhány egyéni vásárlóra és a beruházókra (építőkre és területtulajdonosra) korlátozódott. A változtatási tilalom elrendelése haladékot biztosít város vezetése számára a közművek szükséges fejlesztésére. Ennek teljesülése belátható időn belül nem várható, azonban jól látható, hogy nem állítja meg a lakosságszám növekedését, hiszen ez a kérdéses területen amúgy is lehetetlen. Ebből is tökéletesen látszik, hogy a változtatási tilalmat fel lehet használni politikai haszonszerzésre, illetve egy városvezetés hibáinak elfedésére is.
Ugyanekkor merült fel a Szarvasugrás változtatási tilalmának a kérdése is, amelyre ugyanakkor ez a tilalom – a hasonló adottságok ellenére – nem vonatkozott. Erről a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság döntése azt mondja ki, hogy meg kell vizsgálni a lehetőségét (348/2022 határozat PVB), konkrét és szakmai elemzés azonban soha nem készült el, vagy nem került nyilvánosságra. A képviselő-testület felé benyújtott erre vonatkozó javaslatok is elutasításra kerültek.
Mindezek mellett véleményünk szerint a Szarvasugrás terület változtatási tilalmának már komolyabb gyakorlati haszna lehetett volna, hiszen ez egy beépítés alatt álló terület, ahol az ingatlanok nagy része társasház (akár több mint 40 lakással) vagy ikerház. Ez a terület négyzetméterarányosan a legsűrűbben beépített városrész lesz Biatorbágyon, ha nem változtatunk rajta. A jelenlegi városvezetésnek azonban nem áll szándékában ezt meglépni, aminek az oka ismeretlen, és csak találgatni lehetne.
Ezt követően 2023 tavaszán lépett életbe a harmadik változtatási tilalom, amely annyira nem volt előkészítve, hogy a szakbizottsági ülésre és a képviselő-testületi ülésre is pótanyagként került be. Eredetileg csak a szőlőhegyeket (Szarvas-hegy, Kutya-hegy, Öreg-hegy és Ürge-hegy) érintette volna, és indoka az utóbbi időben ott látható illegális építkezések megállítása volt. Ezeken a területeken hivatalosan nem lehet lakóépületet létesíteni, azonban a jogtalanul épített ingatlanok építését és a kiköltözések terjedését nem ellenőrzéssel vagy szankciókkal kívánták megoldani, hanem teljes tiltással.
A Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság ülésén szóbeli módosításként kerültek bele az üdülőterületek is (Katalin-hegy, Peca-tó), amelyre nem készült semmilyen elemzés és hatástanulmány. A szőlőhegyekkel ellentétben ezeken a területeken már jelenleg is nagy számú lakosság van részben bejelentkezve, részben bejelentés nélkül.
Mutatja az előkészítetlenséget az is, hogy a képviselő-testület ülésére három részletben került feltöltésre pótanyagként a változtatási tilalommal kapcsolatos előterjesztés:
- az első ugyanaz volt, mint a Pénzügyi és Városfejlesztési Bizottság anyaga,
- a második szövegesen lehatárolta az üdülőterületek is a Bizottság javaslata alapján,
- a harmadik pedig már egy térképes lehatárolása a területeknek.
Ez a változtatási tilalom érinti leginkább a lakosságot, lévén az előző kettővel ellentétben itt valóban élnek emberek. A város vezetése kizárólag az illegálisépítkezésekről beszélt, és beszél azóta is, miközben még a döntést előkészítő anyagok sem tartalmazták a valódi tiltásokat, például az engedélyhez kötött út, járda, kút, közmű építését vagy akár a telekszabályozás tiltását. Ebben az esetben egyértelmű, hogy maga az indok támogatható, azonban amennyiben ez a valódi indok, akkor túlzás ezt az aránytalanul erős tilalmat bevezetni. Az illegális építési tevékenységet sem a változtatási tilalommal, sem annak feloldásakor szabályozással nem lehet meggátolni.
A változtatási tilalmakat mindegyik esetben az új HÉSZ-szel, ill. az azt felváltó Település Tervvel kívánja a város vezetése feloldani. Nem tudni azonban, hogy ez mikor kerül tárgyalásra és elfogadásra, ahogyan jelenleg az sem ismert, hogy mit tartalmaz majd az érintett területekre vonatkozóan.
Egy ilyen horderejű kérdésben elengedhetetlen lenne hatástanulmány készítése és nyílt, egyértelmű kommunikáció a városvezetés részéről. A fentiekből azonban látszik, hogy ezek több esetben csak látszatintézkedések voltak komolyabb előkészítés nélkül. Sem a Szarvasugrásra nem rendeltek el tilalmat, ami egy akut probléma, sem a város egyéb belterületeire (vagy akár egészére), ahol jelenleg is folyamatosak a telekátalakítások.
A változtatási tilalomra vonatkozó jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről 20§ – 22§ paragrafusai
Ennek lényege: a változtatási tilalom alá eső területen telket alakítani, új építményt létesíteni, meglévő építményt átalakítani, bővíteni, továbbá elbontani, illetőleg más, építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött értéknövelő változtatást végrehajtani nem szabad maximum 3 évig vagy a következő HÉSZ életbelépéséig maradhat érvényben a már megkezdett építések befejezhetőek állagmegóvás lehetséges